Определение нэи при оценке недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования земельных участков Анализ наилучшего использования земельного участка пример

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования . При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо , юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

· если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

· если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

· при необходимости отдельной оценки участка земли;

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

· при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

· при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

· быть физически осуществимым;

· быть законодательно разрешенным;

· быть финансово-экономическим целесообразным;

· иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

· Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

· Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

· Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

· Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Если эти виды использования представлены на рынке аренды, то анализ финансовой осуществимости будет сводиться к тому, какие из них обеспечат чистый операционный доход, достаточный для удовлетворения требуемой рыночной нормы отдачи инвестиций:

Чистый операционный доход от сдачи в аренду улучшенной недвижимости;

ГПОД - годовой платеж по обслуживанию долга.

Если физически возможные и разрешенные виды использования представлены на рынке купли-продажи, то анализ финансовой осуществимости будет направлен на определение величины дохода, который будет получен от реализации улучшенной недвижимости при альтернативном использовании. Финансово осуществимыми в этом случае будут считаться те виды использования, при которых доход будет превышать сумму затрат, необходимую для создания и продажи улучшенной недвижимости:

РС > Cc + Cф + Пр

РС - рыночная стоимость улучшенной недвижимости;

Сс - стоимость строительства;

Сф - стоимость финансирования;

Пр - прибыль застройщика

Очевидно, что данные превышение будет определять сумму, которую застройщик может потратить на приобретение земли. Однако, с учетом допущения о том, что на рынке все стороны, включая собственника земельного участка, стремятся максимизировать свои выгоды, можно сформулировать следующие дополнительные условия осуществимости освоения и застройки земельного участка. Сумма, которую застройщик может предложить за земельный подлежащий развитию, должна быть больше или равной его стоимости с улучшениями:

Исследование финансовой осуществимости должно строиться на надежных доказательствах, собранных и проанализированных на конкурентоспособном рынке рассматриваемого недвижимого имущества.

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

. Критериями физической осуществимости для земельного участка являются размер, форма, район, состояние грунта и подъездные пути к участку, а так же риск стихийных бедствий. При детальном рассмотрении каждого из критериев применительно к оцениваемому участку Оценщик пришел к выводу, что использование земельного участка как свободного возможно в качестве ________________________.

Законодательно разрешенное использование . При обосновании законодательно допустимого использования свободного земельного участка необходимо рассматривать частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, которые зачастую могут ограничивать некоторые виды потенциального использования. Рассматриваемый земельный участок имеет разрешенное использование в качестве _________________.

Финансово обоснованное использование . Вариант лучшего использования земельного участка считается финансово состоятельным, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплутационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.

После анализа выяснилось, что финансово состоятельным является вариант использования земельного участка под уже существующим объектом.

Вывод . Максимально эффективное использование – это то использование земельного участка, при котором обеспечивается его максимальная продуктивность. В данном случае существующее использование земельного участка является единственно возможным и наиболее эффективным.

Анализ НЭИ земельного участка как застроенного

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующим объектом капитального строительства, то есть, единого объекта недвижимости, позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование существующего объекта недвижимости – то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта и выполняется в следующих условиях:



Физически возможное использование объекта выбрано как размещение в нем ___________________ помещений, так как объект недвижимости выполнен в соответствующей архитектурной планировке, что дает минимальные физические затраты для организации использования объекта в качестве ________________.

Законодательно допустимое использование . Текущие улучшения земельного участка (существующий ОКС) не нарушают никакие имеющиеся законодательные акты, в связи с чем ________________________.

Финансово обоснованное использование. Текущее использование объекта является его использование как _____________. Так как данное использование может приносить доход собственнику, в качестве наилучшего использование принимается ___________________.

Вывод. После проведения анализа НЭИ, оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве _____________________.

Выбор подходов оценки

Существующие в оценке подходы и методы для определения стоимости недвижимости обязательно должны применяться в настоящей курсовой работе с теми лишь условиями, что данный тип имущества должен обладать качествами, к которым может быть применён тот или иной подход, а также доступность и возможность использования информации для применимости каждого из подходов.

Оценщик при проведении оценки, в соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход основан на принципах______________;

Сравнительный подход основан на принципах _____________;

Доходный подход основан на принципах _______________.

После анализа объекта оценки и его окружения оценщик пришел к выводу, что вышеописанные подходы применимы для определения стоимости объекта оценки без исключений/за исключением _________, в связи с тем, что _________________..

Оценка затратным подходом

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства и потерей стоимости за счет накопленного износа.

Согласно Федеральным стандартам оценки основные этапы при применении затратного подхода к определению стоимости включают в себя:

· ________________________;

· ___________________________;

· __________________________;

· __________________________.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

С об = (С восп(зам)окс - И нак) + С зем,

С об – рыночная стоимость объекта по затратному подходу;

С восп(зам)окс – стоимость затрат на воспроизводство (замещение) улучшений;

И нак – накопленный износ;

С зем – рыночная стоимость прав на земельный участок.

Оценка стоимости затрат на воспроизводство (замещение) для оцениваемого объекта

В общем случае, стоимость затрат на воспроизводство (замещение) имеет следующую структуру:

С вос (зам) = ПИ + КИ + ПП,

С вос (зам) - стоимость затрат на воспроизводство (замещение)

ПИ - прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ - косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.);

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов УПВС). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С вос = (С таб * И 69-84 * И 84-тек * ПK j * О) + КИ + ПП ,

С вос - стоимость затрат на воспроизводство

С таб - стоимость единицы измерения в уровне цен по УПВС;

И 69-84 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на 01.01.84 г.;

И 84-тек - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на текущую дату;

П Kj - произведение поправочных коэффициентов (при наличии);

О - общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

КИ - косвенные издержки, не учтенные в УПВС;

ПП - прибыль предпринимателя.

При расчете стоимости строительства Оценщик использовал укрупненные показатели стоимости зданий и сооружений КО-ИНВЕСТ). В этом случае стоимость нового строительства рассчитывается по формуле:

С зам = УС 01. 2009 * О * И 01.2009-тек,

С зам – стоимость затрат на замещение;

УС 01.2009 – стоимость единицы измерения в уровне цен по КО-ИНВЕСТ;

О – общее количество единиц измерения (куб.м, кв.м);

И 01.2009-тек – индекс пересчета стоимости строительства из цен января 2009 года в цены на текущую дату (согласно справочнику КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве»).

Расчёт стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта приведен в таблице 1.

Расчет стоимости затрат на замещение

Таблица 1.

Таким образом, стоимость нового строительства объекта оценки составляет: _______________ рублей.

Определение накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его устаревания. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, различают физический износ, функциональное и внешнее устаревания.

Физический износ (И ФИЗ) - это потеря стоимости за счет естественных процессов старения конструкций в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных элементов. В зависимости от типа конструкций и видов примененных основных материалов для них установлены нормативные усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Физический износ каждого конструктивного элемента определяется как произведение удельного веса конструктивного элемента на процент износа данного конструктивного элемента.

Для расчета величины физического износа объекта применяется метод, в основе которого лежат данные о накопленном износе конструктивных элементов, выявленные экспертным путем в процессе осмотра объекта оценки с учетом вклада каждого элемента в стоимость объекта. В стоимостном выражении физический износ объекта определен как произведение процента физического износа объекта на стоимость нового строительства объекта.

И ф = (С н * % износа) / 100 ,

И ф - физический износ объекта, руб.

С н – стоимость нового строительства объекта, руб.

% износа - % износа объекта оценки.

Если по каким-либо причинам заключения о состоянии объекта оценки получить не представляется возможным, то физический износ для объекта определяется методом срока жизни объекта. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

И ф = ЭФ / СЭЖ * 100%

И ф – физический износ объекта, %;

ЭФ – эффективный возраст объекта (лет), определенный на основании данных осмотра;

СЭЖ – срок экономической жизни объекта (лет).

В данной курсовой работе оценщик рассчитал физический износ оцениваемого объекта с использованием метода разбивки по конструктивным элементам с применением метода наблюдения (поэлементного определения износа).

Функциональное устаревание (У функ) объекта оценки определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются:

1. недостатками, требующими добавления элементов;

2. недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

3. недостатками, требующими удаления элементов.

Оцениваемый объект построен в ____________ году в соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на момент строительства, за период эксплуатации проводилась реконструкция помещений. Величина функционального устаревания принята 0%.

Внешнее устаревание (У вн)характеризует ущерб, нанесённый стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Внешнее устаревание обуславливается местоположением объекта и сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении (общий упадок района, квартала и т. п.). Настолько же изменятся и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешнее устаревание для объекта оценки не выявлено.

Величина суммарного (накопленного) износа определяется по формуле:

И нак = (1 – (1 – И физ /100) * (1 – У функ /100) * (1 – У вн /100).

Расчет физического износа с применением метода наблюдения по конструктивным элементам представлен в таблице __.

Расчет физического износа объекта оценки

Таблица __.

Таким образом, накопленный износ объекта оценки составляет 19 %.

Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленного износа приведен в таб. ___.

Таблица ___

Оценка рыночной стоимости земельного участка

(приведенный метод может быть заменен методом сравнения продаж, либо любым иным)

Стоимость земельного участка в данной курсовой работе определена методом распределения.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков и основан на определении доли стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Для реализации метода составляется выборка единых объектов недвижимости аналогичного функционального назначения, по которым известны сведения о стоимости земельных участков и улучшений. После проведения анализа определяется процентное соотношение стоимости составляющих единого объекта, на основании которого рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается в следующей последовательности.

С зем = С еон * К дз ,

С зем – стоимость земельного участка;

С еон – стоимость единого объекта недвижимости по сравнительному подходу;

К дз – доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Проведения анализа рынка составлена выборка аналогичных объектов.

Таблица __

№ п/п Объект-аналог Площадь здания, кв.м Площадь земли, кв.м Стоимость объекта, руб. Стоимость земли, руб. Доля стоимости земли, %
Производственное здание 6 000 000 1 240 800 18,8
Производственное здание 16 300 000 2 004 900 12,3
Производственное здание 8 600 000 1 255 600 14,6
Среднее, округленно: 15,23

Таким образом, стоимость земельного участка составит:

С зем = ______ * 15,23% = _______ руб.

Расчет рыночной стоимости объекта оценкизатратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом с учетом стоимости земельного участка, равна:

С об = __________ + ____________ = _____________ рублей.

Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:

· получение кредита в банке;

· взнос в уставный капитал;

· продажа земельного участка;

· вступление в наследство;

· составление бизнес-плана;

· раздел имущества;

· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.



В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;

3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации приветствуется.

Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность

Основными требованиями, предъявляемыми к зда­ниям, являются: функциональная и техническая целе­сообразность, архитектурно-художественная выразитель­ность, экономичность.

Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать то­му процессу, для которого оно предназначено (удобст­во проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-плани­ровочные и конструктивные решения здания и его эксп­луатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащен­ностью, санитарно-техническим оборудованием, качест­вом отделочных работ.

Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).

К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конст­рукций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструк­ций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разру­шению конструкций), и т.д.

С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.

Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существен­ных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.

Устойчивостью (жесткостью) здания на­зывается способность сохранять равновесие при внеш­них воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидываю­щим и сдвигающим усилиям).

Долговечность означает сохранность во време­ни как здания в целом, так и его элементов. Долговеч­ность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стой­костью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблю­дения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.

Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые про­цессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.

Важным техническим требованием к зданию явля­ется пожарная безопасность, включающая ме­роприятия, которые уменьшают возможность возникно­вения пожара.

Применяемые для строительства материалы и кон­струкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.

Конструкции здания характеризуются также пре­делом огнестойкости, т.е. сопротивлением воз­действию огня (в часах) до потери прочности или устой­чивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.

В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зда­ниям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.

Архитектурно-художественные качества здания опре­деляются критериями красоты. Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.

Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники.

Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитально­сти на четыре класса , в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные об­щественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и дру­гие здания, к которым предъявляются минимальные тре­бования, - к IV классу.

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной

Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании

Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование принято называть анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).

НиНЭИН - ϶ᴛᴏ вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ:

1) Является законодательно разрешённым (ᴛ.ᴇ. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);

2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);

3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);

4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.

Существуют следующие основные причины для определœения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:

1. выделœение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;

2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;

3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;

4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.

Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:

1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;

2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.

При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:

В случае если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;

В случае если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.

Существуют 2 базовых варианта использования участка земли как незастроенного:

1. Использование участка земли для спекулятивных целœей.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

Застройка без промежуточного использования. В случае если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

Застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента͵ как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

Разделœение или объединœение земельных участков для достижения НиНЭИ;

Застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.

Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:

В случае если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?

Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Для первого вопроса крайне важно проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.

Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определœение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.

Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.

Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:

1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматривается:

Крайне важно сть и возможность сохранения существующего объёма и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,

Проведение строительных работ по расширению площадей за счёт дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;

Уменьшение существующих площадей за счёт частичного сноса.

Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:

1) Целœесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;

2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);

3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..

НиНЭИ собственности как улучшенной - ϶ᴛᴏ использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.

Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величинœе риска.

На практике, в случае если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на базе настоящей стоимости будущих доходов.

В случае если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.

Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.

Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно в связи с этим анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.

Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

Для целœенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целœей. Суть методики состоит по сути в том, что альтернативное использование должна быть определœено на базе существования следующих базовых исходных предпосылок:

1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;

2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;

3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

6) возможности диверсификации существующего бизнеса:

7) возможности расширения масштабов производства.

Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.

Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной" 2017, 2018.

2. Оценка недвижимости

2.7. Особенности оценки земли

2.7.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;



error: Контент защищен !!